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开封再密集土拍,676亩,起始价25.86亿

2020-05-31 来源:汴梁一座城 点击 评论

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沉寂许久的开封土拍,再一次来袭。


据统计,此次共计挂牌12块土地,约676亩,土地起拍价总金额约25.86亿。此次土拍也是2020年开年之后首次密集土拍。对于开封房地产市场来说,或许会有如下几个影响:


1、商住地块土地起拍价依然维持在500万/亩。


从购房热度上来讲,开封房地产的区域是西区>北区>其它区域。尽管我们可以说购房热度决定土地价值,但在此次土拍地块中,西区北区南区三大区域依然保持在了同一水准线上,即明面上500万/亩。


以南区(五一路以西、滨河路以南2#地块)地块为例,占地面积仅4.5亩,区域内现有在售项目为昊投九锡一期。九锡的产品主要包含洋房,叠墅两大类,主要针对区域内改善客群。在项目入市以后,在房价面前,项目的调性亦不足以支撑起销售速度。


以复兴大道地块(城北片区复兴大道北侧、规划路东侧CB0106-06地块&城北片区复兴北路南侧、规划路东侧CB0106-01地块)为例,此次挂地约65亩,区域内房企主要包含枫华和圣桦城,属于北区热门购房区域。区域内房企的优势是:在项目入市初期,售楼部盖的豪华大气。借助两校一园的优势,卖学区房。灵活的销售政策,低价团购积攒下的业主口碑。


2、“限房价、竞地价”模式首次出现在开封新区。


多年以来,开封新区的房价始终有一个低点,即:奇瑞金域华府。


在同一时期,奇瑞的销售价多半可以理解为开封市场的“底价”。在此次土拍中,2号地块(集英街魏都路交叉口西北角)、3号4号地块(汉兴西路以北,九大街以西地块)都属于“限房价、竞地价”模式。该模式简单的说就是:在土地拍卖之前,就已经告诉了市场未来的销售价格。



以3号4号地块(汉兴西路以北,九大街以西地块)为例,容积率最高2.5,净用地面积44417.9+23916.9㎡(约66亩+35亩),住宅限价6000元/㎡,商业限价12000元/㎡。销售对象为示范区城中村、棚户区改造范围内及其他列入我市棚改台账的被征收对象。要求36个月内完成安置房建设,同时配建建筑面积不少于4500㎡幼儿园,不少于2000㎡农贸超市。


从地理位置上来说,它位于奇瑞金域华府附近,同时近邻运粮河组团。奇瑞金域华府是开封新区多年以来房价最低的楼盘,这主要是因为项目偏。运粮河组团是近期开封市场价格下跌速度最快的购房组团,这同样是因为区域偏。也就是说:偏+限价商品房=6000元/㎡的房价。这种寓意,显然不言而喻。


首先,现有的开封市场,需要的不是限高价,而是刹住降价的风潮。在过去两三年,开封房价经历了一次史无前例的大涨。当时采取的手段是限制备案价,即对新项目开盘价进行指导和限制。开发商在开盘前根据规定提前到当地主管部门进行价格备案,此价格经主管部门备案(审核)后,达到预售证方可销售。对于开发商来说,后期的销售价格不能高出备案的价格。但备案的价格,对于购房者来说,仍然是不透明的。此次“限房价、竞地价”的模式,则是显性的。即:在拍地的时候,已经明确的告诉了未来的最高房价是多少。尽管它不是向大众市场销售的商品房,但越是小众的,则越更能向市场传递信心


其次,此次“限房价、竞地价”的模式仍然属于定向的,有门槛的,严谨的意义上说,它并不是对大众销售的“商品房”项目。也就是说,此次土拍最明显的意义是间接的给出了开封房价的“最低指导价”。怎么理解呢?政府平台公司建设的限价商品房,把价格锁定到了6000元/㎡,对于市场正常销售的项目,低于这个价格多少有些不合适吧?


3、土拍的时间节点为第二季度末。


二季度以后,开封的房地产市场会发生什么?


其一、绿城,康桥等洋房产品进入交付期,涧溪美景、晖达紫誉府、揽月湾等平价洋房项目将入市销售。对于购房者和开封市场来说,假使绿城和康桥的交付标准达不到购房者心理预期,那么房的高价格与低水准的交付将会进一步加剧改善客群的购房观望情绪。


其二、华盟天河湾5期、东京壹号、壹本雅园等开封本土开发商(或中小开发商)项目将陆续入市。相对来说,这些项目所处的区域更成熟,对开封购房者向西买房的观念能有多大的影响,亦非常值得关注。


其三、奥园珺樾府、朗诗熙华府、西湖天胤、星联岚溪府等项目将进入实质性的销售阶段,市场供应量将进一步增高。且,区域内还隐藏着某项目启动大规模市场团购的可能。


附:此次土拍地块


2020-2号集英街与魏都路交叉口西北角地块


2020-3号自贸区汉兴西路以北、九大街以西ZM05I-07地块


2020-4号自贸区汉兴西路以北、九大街以西ZM05I-06地块


2020-5号古城片法院街北侧、半亩园西侧GC0601-04地块 (商业康体娱乐用地)


2020-6号一大街以西、站前路北侧XQ0302-02(2#)地块


2020-7号开封市五一路以西、滨河路以南2#地块


2020-8号新区启动区一大街以西、安康路以南XQ1601-02地块


2020-9号开封市城北片区复兴北路南侧、规划路东侧CB0106-01地块


2020-10号开封市城北片区复兴大道北侧、规划路东侧CB0106-06地块


2020-11号运粮河片区规划三路北侧、二十四大街东侧YLXB01-06地块


2020-12号运粮河片区东京大道南侧、二十四大街东侧YLXB01-05(2#)地块(商业服务)


2020-13号开封新区十大街以西、金耀路以南地块


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